A união faz a obra

Cresce modelo de projeto construído em parceria com grupo de moradores.

Em um mercado dinâmico e que busca oferecer novos formatos de investimento o tempo todo, tem se destacado o modelo de obra elaborado por uma construtora em parceria com seus compradores. A opção prevê a formação de uma sociedade ou cooperativa específica para cada empreendimento. Nesse caso, a empresa encontra os terrenos, avalia sua viabilidade e calcula quantas unidades podem ser construídas ali. A partir de então, um grupo de futuros moradores ou investidores se une para começar o trabalho sob a administração da própria construtora, com a perspectiva de quitação de todo o custo até a entrega da edificação.

— Normalmente, fazemos uma programação a partir de um estudo de viabilidade e cronograma físico financeiro, para depois definirmos prazos e formas de pagamento. Os condôminos passam a fazer aportes de parcelas mensais, arcando com todo o custo da obra — conta Jacqueline Martinelli, vice-presidente e diretora do departamento de arquitetura da Martinelli Construtora.

Jacqueline explica que, normalmente, o que acontece é que a construtora compra ou permuta um terreno. Tão logo esteja de posse da área, a empresa providencia os projetos arquitetônicos, memorial descritivo de especificação de materiais, perspectivas e certidões do imóvel, entre outros documentos.

— Reunidos esses elementos, faz-se o registro do memorial da incorporação, em que são estabelecidos todos os parâmetros da construção, tais como as áreas dos apartamentos, salas, lojas, garagens, áreas de uso comum e área de uso privativo. Isso tudo é para resguardar o direito do comprador - completa Jacqueline.

Nesse tipo de empreendimento, não há empréstimo ou juros, e o que é cobrado é uma taxa da administradora, em torno de 20%. Também há correção mensal das prestações, através de indicadores que medem a inflação específica do setor, como o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC).

—Você precisa dar uma boa entrada e tem parcelas altas. Mas, no final, o seu imóvel vai sair de 30% a 50% mais barato. A grande vantagem da obra por administração é que o comprador é o verdadeiro incorporador. Ele paga só pela obra mesmo — esclarece Luciano de Almeida Brivio, sócio-diretor da Osbri, que tem 12 projetos em andamento, em parceria com a construtora Justiniano Rocha, no Recreio dos Bandeirantes.

— O cliente paga as parcelas iniciais a fim de quitar sua fração de terreno e as demais parcelas, para a conclusão da obra. Normalmente, o trabalho demora de seis a doze meses — acrescenta Marco Túlio Cabral, sócio-diretor da MR2 Construtora.

INVESTIMENTO E MORADIA
Até então, esse modelo de gestão era mais praticado por investidores. Hoje, porém, existe um alto percentual de pessoas que compram com o objetivo de morar. Cabral aponta que, devido ao fato de os aportes mensais serem um pouco maiores do que o que é pago junto ao banco, o perfil de compradores é de poder aquisitivo um pouco acima da média. Os bairros onde é mais comum esse tipo de obra são Barra, Recreio, Jacarepaguá, Tijuca e Méier, além de toda a Zona Sul e Niterói.

–Já houve preconceito quanto a obras por administração. As pessoas achavam que se pagava o dobro. Hoje, entendem que estão comprando um imóvel a preço de custo mesmo. Tem quem compre para investimento, mas também para morar, pois sabe que não haverá prestações depois — diz Sérgio Ricardo Lima, sócio-diretor da SR Lima Construções e Incorporações.

Foi o que aconteceu com Carlos Eduardo Vieira. Ele conheceu pela primeira vez esse modelo de construção quando sua mãe vendeu uma casa no Recreio para um grupo de moradores. Quando foi a vez de comprar o seu imóvel, preferiu pagar apenas pela obra. Hoje, além de ter adquirido imóveis assim, ele é sócio-diretor da V&P, que realiza esse tipo de projeto.

-Vi que deu certo e, depois, comprei dois para mim dessa forma. É uma obra a preço de custo, e sua grande vantagem é o fato de você pagar de 40% a 50% a menos. São pessoas que se unem, através da administradora, e todos têm percentual nesta construção. É uma forma mais segura de adquirir. E quem quer investir consegue um bom retorno financeiro.

DE OLHO NO CANTEIRO
Um receio comum de quem conhece pouco a modalidade é que a construtora centralize todas as decisões. Mas Jacqueline esclarece que é justamente o contrário, pois para cada empreendimento existe uma comissão de representantes para acompanhar e fiscalizar as contas da obra, além da realização das assembleias com os condôminos para discutir as fases concluídas e tomar conhecimento das próximas etapas a serem executadas. Fora isso, há um contrato que respalda os dois lados.

— Essa participação das partes ao longo do processo minimiza a insegurança sobre esse tipo de negócio. Por isso, é importante que o comprador se certifique da idoneidade dos envolvidos e exija sempre informações atualizadas sobre seu empreendimento —afirma Jacqueline.

Como o grupo tem poder de mudar a construtora e a administradora, é grande o poder de fiscalização dos futuros moradores, assim como a responsabilidade da empresa. Na obra por administração, o comum é o acompanhamento ser feito através de relatórios mensais enviados aos compradores e da realização periódica de assembleias, nas quais todos os custos e o cronograma são apresentados.

Outra preocupação é saber o que acontece caso um dos moradores se torne inadimplente, já que o projeto está sendo erguido em um tipo de sociedade. Quanto à esta questão, especialistas explicam que, após três a quatro meses de atraso, a unidade em débito vai a leilão. Usualmente, são imóveis com grande liquidez no mercado.

— Acreditamos no sucesso do sistema de obra a preço de custo, pois o cliente tem a possibilidade de investir em um imóvel financiado e sem juros. Mas, antes de fechar negócio, é válido reforçar a importância de estar atento aos aspectos jurídicos previstos em contratos, de buscar as informações sobre como realmente funciona esse tipo de construção, e também em parcelas, índices de reajustes, prazos, além de analisar sua própria disponibilidade financeira —conclui Jacqueline. •

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